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Districarsi fra offerte, obblighi e normative: come scegliere l'amministratore?
Legge 220/2012: Finalmente definiti gli obblighi dell'amministratore condominiale.
La legge di riforma del condominio, ovvero la L. 220/2012, ha rivisto in vari punti le norme concernenti la figura dell’amministratore di condominio, ha stabilito una serie di nuovi obblighi a suo carico con l’intento di definire, regolamentare e controllare il suo l’operato.
Vista la radicale e rapida evoluzione di questa figura professionale, che oggi ha un elevatissimo carico di competenze e responsabilità, e si trova di fatto a gestire per conto dei suoi clienti un capitale che vale svariati milioni di euro, la riforma non poteva che essere benvenuta!
Ma di fatto cosa è cambiato nell'offerta dell'amministratore?
Anzitutto ogni professionista serio ed onesto ha dovuto adeguarsi ed includere nella propria offerta, dettagliandolo se necessario, tutto quanto è definito nell’articolo 1130 c.c., che disciplina le funzioni e l’operato dell’amministratore, stabilendo tutta una serie di doveri, ai quali si affiancano poteri e facoltà ad operare.
Come valutare l'offerta?
Consigli pratici per l'uso
L'offerta deve essere chiara.
Suggerisco sempre a chi mi chiede consigli di dedicare tutto il tempo necessario per comprenderla e sviscerarla, per accertare che includa e quantifichi tutto quello che è previsto. Parlatene con il professionista che l'ha stilata fino a che non avrete fugato ogni dubbio.
Ci sono anche obblighi da accertare preliminarmente.
Con la riforma in vigore il 18 giugno 2013, il ruolo dell’amministratore può essere svolto solo da chi dispone di un diploma di scuola superiore, ha frequentato corsi di formazione specifici e si aggiorna costantemente. Deve inoltre godere di requisiti morali, avere la fedina penale pulita e non risultare protestato.
La legge 220/2012 prevede l’obbligo di apertura di un conto corrente condominiale: tutte le somme ricevute dai condomini o da terzi, così come le spese sostenute, devono transitare obbligatoriamente su un conto corrente condominiale.
Siccome l'offerta si deve basare su quanto definito nell'articolo 1130 c.c., accertati gli obblighi di cui sopra, vi aspettate di ricevere offerte allineate in termini prestazionali, facilmente comparabili, e quindi di poter serenamente optare per quella economicamente vantaggiosa? Niente di più sbagliato!
Siccome l'acquisto della propria casa rappresenta per la stragrande maggioranza degli Italiani l'investimento più importante della vita, affidarne la gestione ad un professionista scelto solo o prevalentemente per motivi di economicità ha riservato a molti proprietari amarissime sorprese, di cui spesso ci si accorge solo quando è troppo tardi. Con ciò non voglio dire che il più caro è il migliore, ma solamente che tariffe troppo basse devono mettere in guardia su molti aspetti delicati della gestione. Risparmiare qualche decina di Euro all'anno vale il rischio di una gestione sbagliata, o peggio, di affidarsi ad un professionista non all'altezza?
Se siete arrivati fino a questo punto (e sono ben 422 parole), forse vorrete sapere in cosa ci distinguiamo e per quale motivo potrebbe valere la pena di affidarci la gestione del vostro immobile.
I nostri servizi a valore aggiunto
Formazione e attitudine
Occuparsi dei condomini significa relazionarsi con persone molto diverse fra loro, che hanno approcci personali e ci sottopongono domande e criticità eterogenee, ma hanno una aspettativa comune: trovare nel momento della necessità un interlocutore disposto ad ascoltarle ed a prendersi cura della loro problematica, con l'obiettivo di risolverla adeguatamente.
Il processo in sé potrebbe sembrare banale, ma non lo è: da una parte gli investimenti in tecnologia e sistemi all'avanguardia ci assicurano gli strumenti per gestire al meglio il nostro compito, ma non sarebbe sufficiente senza la corretta formazione e la giusta attitudine di ciascuno nello staff. Anche in questo ambito investiamo molte risorse, e i risultati che otteniamo ci indicano chiaramente che siamo sulla buona strada.
Orientamento alla soluzione del problema
Se consideriamo che, oltre all'aspetto contabile/amministrativo/fiscale, l'operatività di uno studio di amministrazione immobiliare è in buona parte dedicata alle molteplici criticità che si presentano quotidianamente, appare evidente la necessità di un orientamento alla soluzione dei problemi. Questo fa parte della formazione fondamentale, e si può riassumere nello schema di approccio ad un qualsiasi problema:
- Acquisici il problema e definiscine la natura
- Analizza e comprendi il problema, confrontati con i colleghi e individua le possibili soluzioni
- Valuta il rischio, coinvolgi se necessario i partners, e prendi una decisione
- Implementa la soluzione ed assicurati che le linee guida pianificate siano rispettate
- Monitora l'evoluzione del caso e raccogli gli esiti per accertarti che la soluzione individuata consenta il successo preventivato
Superare i luoghi comuni, evitare la conflittualità
Nell'immaginario collettivo la riunione assembleare è, nella migliore delle ipotesi, una perdita di tempo, spesso una scocciatura:
- l'amministratore parla di bilanci in termini incomprensibili
- partecipano sempre i soliti che poi decidono
- si finisce con il litigare per niente, gli argomenti non sono mai interessanti
- si deliberano spese sempre più alte, ecc. ecc.
Noi amministratori esercitiamo una professione che è colma di luoghi comuni, e purtroppo nel tempo alcuni colleghi hanno operato talmente male da giustificare e consolidare questi luoghi comuni: dobbiamo impegnarci per superarli !
La nostra ricetta per migliorare il condominio
Le nostre proposte pratiche per superare i luoghi comuni del condominio:
- L'assemblea è un momento di confronto in cui vengono prese decisioni spesso importanti che coinvolgono tutti, ed ognuno dei condomini ha diritto di sentirsi parte attiva.
- Benché non sia sempre facile parlare di contabilità, di situazioni patrimoniali e fondi di riserva a chi non mastica l'argomento, cerchiamo di rendere il tema il meno ostico possibile, sfruttando quando possibile e necessario tecnologie che permettono di condividere in assemblea i documenti di interesse comune (bilanci, preventivi, relazioni, ecc.) su schermi di grandissimo formato.
- Limitiamo il più possibile l'uso di termini eccessivamente tecnici per rendere la discussione fruibile anche ai non addetti ai lavori.
- Utilizziamo una piattaforma attraverso la quale ogni conomino può accedere alla propria situazione contabile, visionare i documenti del condominio, segnalare direttamente una richiesta di intervento e seguirne l'iter gestionale, visionare fatture ed estratti conto bancari: così facendo non è più necessario chiedere appuntamento per accedere ai documenti contabili, perché sono già disponibili online, con accesso riservato, e questo è un grande passo avanti verso la trasparenza e la chiarezza.
- Quando necessario, facciamo precedere le assemblee da riunioni propedeutiche, siano esse in presenza o virtuali, e condividiamo il più possibile i temi che verranno poi messi all'Ordine del Giorno.
- Dedichiamo molte risorse all'informazione dei nostri clienti, consapevoli del fatto che gli argomenti chiariti sono quelli che generano meno conflittualità, portano a decisioni consapevoli e ottimizzano l'uso del tempo da parte di tutti gli attori.
Migliorare si può, e si deve
Vivere in condominio può davvero costituire un valore aggiunto, se partiamo dal presupposto che il confronto sereno ed aperto spesso porta al reciproco arricchimento, all'ampliamento delle proprie vedute, alla crescita personale. Certo, collaborare alla vita condominiale significa partecipare attivamente, dedicare tempo e attenzioni, confrontarsi e, spesso, scendere a compromessi.
Riflettiamo sul fatto che, subito dopo la famiglia, la socialità che viviamo più intensamente è spesso quella del posto dove abitiamo e/o lavoriamo, per renderci conto di quanto sia importante non trascurarla. Inoltre è innegabile che la nostra casa e/o il nostro ufficio acquisiscono valore se migliora il contesto condominiale, e che la qualità dell’ambiente e dell’abitare aiutano a migliorare la qualità della vita.
Noi ci crediamo, e tu?